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大湾区房地产新政策解读

作者: 点击:61 发布时间:2024-06-07

2016年年底,中央经济工作会议首次提出“房住不炒”的理念,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。

2019年,央行发布在第三季度货币政策执行报告,与第二季度货币政策执行报告不同,有关于房地产行业调控的定调上,报告中删除了“房住不炒”的表述,仅强调了按照“因城施策”的基本原则,落实房地产长效管理机制。

2022年至今,全国已有各大中城市陆续放松或放开限购政策,其中成都、合肥、昆明、苏州、长沙等23个城市已经全面放开限购。

2024年5月17日,央行“四箭齐发”助力楼市,一是设立3000亿元保障性住房再贷款。鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则,支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房,预计将带动银行贷款5000亿元。二是降低全国层面个人住房贷款最低首付比例,将首套房最低首付比例从不低于20%调整为不低于15%,二套房最低首付比例从不低于30%调整为不低于25%。三是取消全国层面个人住房贷款利率政策下限。首套房和二套房贷利率均不再设置政策下限,实现房贷利率市场化。四是下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点。调整后,五年以上首套房个人住房公积金贷款利率为2.85%,可更好满足住房公积金缴存人住房需求。新政中还包括了设立3000亿元保障性住房再贷款,支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售的商品房,预计带动银行贷款5000亿元,这一举措为保障性住房的建设提供了资金支持。

经济要发展,取决于三个变量:人口、资本、全要素生产率。一直以来房地产就是获取资本、提高全要素生产率的最佳工具。

从过去几轮房地产的政策制定来看,均是在房价上行周期,居民购买力不足及购买欲望不足,叠加人口向经济优势地区移动,产生的全国市场结构性变化(核心价值房,学区房等逻辑独立上行,人口流失地区空房死城)。但是挡不住中央多次降准降息,加上房贷的优惠,二套房的放开,二娃政策的放风,房地产依然是成功刺激地方的经济最佳手段。而2024年本轮房地产救市政策背景是生育率下滑,人口红利消失,城市化率已经处于高位,接近发达国家,经济结构转型基本成型,国际大国科技竞争激烈,摩擦不断,国家政策上偏向鼓励高新产业,高科技行业,高尖端制造业,发展新质生产力,而房地产由于多轮经济刺激,各巨头负债耸人听闻,地产已然步入末日黄昏,房子是用来住的深入人心,年轻一代追求更个性化的生活方式,2个普通青年,合4个父母6个口袋买一套房子的中国房市逐渐不被G时代的新青年所认可和接受。地产巨头如恒大、碧桂园轰轰在房价轰轰烈烈的下跌途中,纷纷倒下,连行业龙头第一的万科也尽显疲态。

在当前的经济环境下,房地产市场的稳定对于整个经济体系至关重要。本次政策调整主要基于以下角度考虑:

一是刺激房地产市场:降低首付比例和取消利率下限,可以降低购房者的门槛,吸引更多的购房者进入市场。

二是促进房地产市场的健康发展:通过市场化的利率调整,可以更好地反映市场供需关系,促进房地产市场的平衡。

三是支持居民的住房需求:对于有改善住房条件需求的居民,政策调整提供了更多的支持。

本次政策调整对购房者的影响主要体现在三个方面:

一是首付压力减轻:首付款比例的降低,意味着购房者可以以更少的资金进入市场,这对于资金相对紧张的购房者来说是一个好消息。

二是贷款选择更多:利率市场化意味着购房者可以根据自己的情况,与银行协商更合适的贷款利率,这增加了贷款的灵活性。

三是市场预期变化:政策的调整可能会改变市场的预期,购房者可能会预期房价的变动,从而影响购房决策。

5月24日,大湾区市场利率定价自律机制按照因城施策原则,根据当地房地产市场形势变化及市政府调控要求,对珠海市、汕头市、佛山市、韶关市、河源市、梅州市、惠州市、汕尾市、东莞市、中山市、江门市、阳江市、湛江市、茂名市、肇庆市、清远市、潮州市、揭阳市、云浮市共19个城市的差别化住房信贷政策做出调整。该政策自2024年5月24日起执行,在2024年5月24日后(含2024年5月24日)完成商品房买卖合同或房地产买卖合同网签,均可按本政策执行。广州于5月28日发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》),提出优化土地和住房供应、调整优化住房限购政策、优化住房信贷政策、公积金提取、优化限售政策、支持“以旧换新”等六条政策措施。

深圳也于同日宣布了优化政策,自5月29日起,深圳市下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。首套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的30%调整为20%,二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的40%调整为30%。首套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP,二套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR+30BP调整为LPR-5BP。此次深圳充分遵循因城施策的原则,结合深圳楼市现状,“双管齐下”用好政策工具箱,通过降低首付比例,减少购房者需要支付的初始资金,降低了购房门槛,再加上房贷利率下调,减少了居民后续的住房消费负担,提高住房消费的意愿和能力。

结合本次大湾区的楼市政策调整,可以得出以下结论:

第一、本次楼市政策调整,凸显了一线城市与其他城市之间的房地产政策差异,显示出一线城市在房地产调控上的谨慎态度。湾区各城市房地产政策的不同步,是出于避免一线城市房市过热的风险。

第二,在目前楼市政策逐渐松绑的背景下,普遍存在一种预期:即未来可能取消所有的楼市管制措施,如限购、限贷和限价,从而完全市场化房地产销售,建立长效机制。然而,从历史和市场周期的角度来看,这种完全放开的情况不太可能永远持续。房地产市场的周期性波动可能会导致政策的再次调整,尤其是在房市过热时,一二线城市很可能会重新实施限购政策来遏制过快的房价上涨和投机行为。至于北上广深这些一线城市,尽管短期内可能进一步松绑,但长期来看,至少在核心区域,完全取消限购的可能性较小。一线城市由于其特殊的经济地位和人口集中度,保持一定程度的市场调控是必要的。

当前,大湾区房地产市场面临库存压力大、去化难度高等问题。特别是新市民和年轻人等购房群体,因支付能力不足而面临购房门槛过高的困境。针对这一现状,大湾区城市房贷政策的调整,对首套房和二套房首付比例的降低以及利率的市场化,为购房者提供了更多的选择和灵活性。

结合前两次的背景、政策、结果,可以看出大湾区本次房地产政策刺激虽然力度空前,但是,房地产大势所趋是下行,地产资产已经没有了大幅度增值的空间,人口老龄化之后是人口下滑,城镇化完成之后是小城市慢慢退化死亡,这一切等等,都预示着未来房地产不再是一门躺着赚钱的好生意,未来房地产很难再支撑中国经济的增长。从更广的角度看,现在房地产面临的问题,根本上与老龄化、少子化、贫富差距扩大、需求减少等问题密切相关。同时,我们不能忽视的是中美经济脱钩、日本高通胀导致的加息、俄乌冲突等重大事件,这些都对国内的投资逻辑造成了冲击——受宏观经济低迷的影响,近两年国内资产处于贬值通道,国内资金正在加速流向海外寻求避险。

综上,本轮房地产政策调整是否真的能够带来预期中的积极效果,仍需市场和时间的检验。虽然政策调整为大湾区房地产市场带来了新的活力,但仍不能忽视当前经济环境下的不确定性。